“买房像开盲盒”的时代，正在被一些开发商主动终结。
近日，美的置业在江苏徐州召开发布会，宣布“告别传统预售模式”，正式落地“主动现房战略”。
美的置业拿出的首个试点项目，是位于徐州主城核心区的“君兰玥”项目。按照开发商的说法，该项目将采用“先建后售、全实景呈现”模式，未来购房者不再依赖沙盘、效果图，而是直接进入已经建成的小区看房、选房。
对于房地产行业而言，这并不是一个简单的营销口号。
过去二十多年，中国商品房市场几乎始终建立在“高周转预售制”之上：开发商拿地后即可销售，用购房者的首付款和按揭资金继续开发建设，形成“拿地—预售—回款—再拿地”的资金循环。
而现房销售，意味着这套逻辑正在被改写。
多城已出现“主动现房销售”项目
公开资料显示，美的置业进入徐州市场已有16年，此前累计开发28个项目。2025年11月，该公司以3.44亿元竞得徐州主城核心区一宗纯住宅地块，楼面价约6000元/平方米。
据业内人士透露，拿地之初，美的置业内部就已经决定：把这块地做成“主动现房销售”的样板。
所谓“主动现房”，与过去市场中大量“被动现房”并不相同。
过去几年，由于楼市销售放缓，不少项目去化速度跟不上施工进度，原本的期房逐渐“熬成现房”；而如今一些房企则是在拿地阶段就主动决定“先建后卖”，把现房作为产品和营销策略的一部分。
但美的置业的新策略能否被市场真正接受，仍有待观察。
毕竟，对于开发商而言，现房销售意味着更长的资金沉淀周期、更高的融资压力；而对于购房者来说，是否愿意为“所见即所得”支付溢价，也尚未形成统一答案。
事实上，美的置业并不是第一个吃螃蟹的房企。
今年5月5日，天津首个现房销售项目“泰达格调玖章”开盘时，高调打出“买入即交付”的口号。当地官方媒体甚至将其定义为天津楼市从“期房预售”向“现房销售”转型的标志性实践。
市场反馈超出预期。项目公开数据显示，开盘仅3小时，去化超过七成，首日销售金额达到5.83亿元。
这也让行业开始重新评估现房销售的市场号召力。
过去几年，“停工”“延期交付”“烂尾”等问题反复冲击购房者信任，在当前房地产市场信心仍待修复的背景下，“确定性交付”本身，已经成为一种稀缺价值。
相比天津项目的市场热度，江西南昌的“豪驰壹品”则提供了另一种样本。
今年年初，南昌的豪驰壹品楼盘宣布实施“主动现房销售”，成为南昌新规后首个现房项目。
其开发商江西豪驰壹品地产，并非传统大型房企，背靠主营针织服装出口的南昌华兴针织实业。项目拿地时间可以追溯到2022年11月，当时其以底价拿下35亩土地，楼面价仅2550元/平方米。
开发商没有急于销售，而是用了3年时间把整个楼盘建设完成，直到2026年1月才正式开盘。
购房者进入项目后，可以直接看到实景园林、地下车库、真实户型，项目还在小区外围打造了大草坪、篮球场、网球场等公共配套。
更关键的是，项目均价约6800元/平方米，并未明显高于周边竞品。
一线城市也开始推进现房销售
过去，很多人把现房销售视为三四线城市在楼市低迷背景下的“无奈之举”。
但如今，这一趋势已经开始进入一线城市。
自2025年下半年以来，深圳部分住宅地块在土地出让规则中，已经明确要求“全部现房销售”。
而市场数据也正在发生变化。据深圳贝壳研究院统计，2026年一季度，深圳新房现售成交占比达到59%，同比扩大17个百分点，较2024年提升24个百分点，现房已经成为拉动深圳新房成交的重要力量。
这意味着，卖现房不再只是局部试验，从2026年开始，现房销售逐渐进入主流市场。
从政策层面看，现房销售早已不是新话题。
2024年7月召开的二十届三中全会明确提出，要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”；随后发布的“十五五”规划建议进一步提出，“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。
2024年以来，全国已有至少30个省市发布推进现房销售试点文件。
2025年底召开的全国住房城乡建设工作会议再次强调，要推进现房销售制度，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
不过，目前行业中的现房销售，大部分仍属于“被动现房”。
据中信证券统计，过去20年，中国住宅现房销售面积占比曾长期下滑，2020年一度降至10.2%；但随后重新回升，2024年已达到约27%，2025年1月-10月进一步升至32%。这里面大多数是由于市场销售放缓、库存积压导致的“被动现房”，真正从拿地阶段就明确现房销售的“主动现房”，占比仍然相当低。
现在市场的变化在于，越来越多民营房企开始主动把“现房”当作营销卖点。
这些“主动现房”项目的产品力，也明显不同于过去。不少项目都带有“3.5代住宅”甚至“四代住宅”特征，例如更高得房率、全龄化社区、公区景观升级、星空顶地库、运动配套等。
开发商希望通过“实景可见”的方式，让购房者在现场形成更强的感知冲击。因为在现房模式下，房地产销售逻辑已经从“卖预期”，转向“卖体验”。
但短期来看，期房制度仍不会迅速退出。目前真正积极推进现房销售的，多数仍集中在部分地方城市以及中小型房企；而在销售较热的一二线城市，以及大型头部房企中，期房依然是主流。
不过，行业研究机构普遍认为，现房销售已经成为不可逆的趋势。
房地产研究机构克而瑞认为，在当前市场止跌回稳阶段推进现房销售，并非简单权宜之计，而是房地产发展模式的系统性重构。未来，购房者对现房的认可度会不断提高，可售新房中的现房规模有望逐渐超过期房。未来中国楼市的主流交易方式，可能不再是“买图纸”，而是“对着实景买单”。
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马一凡
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